Studio MH
Wyszukaj
-
-

Porady

Czy umowa przedwstępna musi być w formie aktu notarialnego?

Zakup każdej nieruchomości wiąże się z dopełnieniem odpowiednich formalności prawnych - tymi podstawowymi jest podpisanie umów. Najczęściej pomiędzy kupującym a sprzedającym podpisywane są trzy umowy, nie kiedy wzbogacane o porozumienia (czyli dokumenty zawierające takie informację, które nie mogą znaleźć się w umowie, np. uzgodnienia co do remontów części wspólnych nieruchomości). O ile podpisanie pierwszej i ostatniej umowy nie stwarza problemów (umowa rezerwacyjna podpisywane jest tylko w obecności kupującego i sprzedającego, a umowa końcowa obowiązkowo u notariusza) to podsianie umowy przedwstępnej rodzi pewne pytania. Tymi zadawanymi najczęściej są: czy należy podpisywać ją u rejenta i czy musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego?

 

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna zawierana jest zgodnie z Kodeksem Cywilnym, a dokładnie art. 389. Mówi on, że ta forma umowy jest zobowiązaniem jednej lub obydwóch stron do zawarcia w przyszłości umowy oznaczonej, czyli umowy końcowej. Umowę przedwstępną podpisuje się tylko i wyłącznie wtedy kiedy istnieją przyczyny, które uniemożliwiają zwarcie umowy oznaczonej. W przypadku zakupu nieruchomości może to być np. oczekiwanie na kredyt, o który stara się kupujący.

 

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Polskie prawo nie wymaga, aby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego i w obecności notariusza. Co więcej może być ona zawarta w dowolnej formie – np. ustnej. Wiele osób nabywających nieruchomość decyduje się jednak na podpisanie zwykłej umowy przedwstępnej w formie pisemnej. Wybór ten podyktowany jest chęcią oszczędności, zarówno pieniędzy, jak i czasu. Chociaż z pozoru to rozwiązanie wydaje się dobre, w rzeczywistości może przynieść bardzo negatywne konsekwencje. Uwidaczniają się one zazwyczaj wtedy gdy jedna ze stron nie chce wywiązać się z obowiązku jaki został zapisany w dokumencie.

 

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego: co daje?

Podpisując umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego zyskuje się możliwość łatwego dochodzenia swoich prawa na drodze sądowej. Ta możliwość jest szczególnie ważna jeżeli okaże się, że jedna ze stron nie chce wywiązać się z zapisów umowy, np. deweloper nie chce sprzedać przyrzeczonego w umowie mieszkania, za które otrzymał już część pieniędzy lub kupujący nie chce go kupić, pomimo wcześniejszych deklaracji.

Umowa zawarta na zasadach aktu notarialnego stanowi mocne zobowiązanie, na jej mocy można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (końcowej) lub naprawiania szkody przez stronę, która uchyla się od wypełnienia zobowiązań (czyli potocznie mówiąc odszkodowania). Takie rozwiązania nie są możliwe (lub są trudne do wyegzekwowania) w przypadku kiedy podpisuje się umowę przedwstępną bez formy aktu notarialnego.

 

Dodatkowe zabezpieczenia

Aby mocniej wzmocnić swoje roszczenia do danej nieruchomości kupujący powinien ujawnić je również w księdze wieczystej. Dzięki temu uzyskuje się jeszcze mocniejsze prawo do domagania się zawarcia umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Roszczenie będzie wynikać z umowy przedwstępnej podpisanej w formie aktu notarialnego.

 Takie podejście do umowy przedwstępnej zabezpiecza interes kupującego i stawia go w duże lepszej pozycji w przypadku nie wywiązania się dewelopera z ustaleń lub jego bankructwa. Wybierając umowę podpisaną w formie aktu notarialnego i egzekwując wpisanie roszczeń do księgi wieczystej nieruchomość zyskuje się pewność, że w przypadku jakichkolwiek nieprawidłowości będzie można skutecznie egzekwować swoje prawa w sądzi. Na koniec warto wspomnieć, że taka forma umowy chroni nie tylko kupującego, ale i sprzedającego – jej zerwanie nie jest możliwie bez konsekwencji, zazwyczaj finansowych, a sprzedający także może domagać się na drodze sądowej wywiązania się z umowy przez kupującego.